11o ΠΑΝΕΛΛΗΝΙΟ ΣΥΝΕΔΡΙΟ ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΩΝ

εισήγηση απο Δημήτρη Δούμα:  

Χωρικός σχεδιασμός & Αρχιτεκτονική

Ο πολεοδομικός και ο αστικός σχεδιασμός είναι τα τελευταία δύο διακριτά επίπεδα του χωρικού σχεδιασμού. Η συνέργια τους με την αρχιτεκτονική προσδιορίζει τα ποιοτικά χαρακτηριστικά τους, τα οποία οργανώνουν συνολικά τον αστικό ιστό και τοπίο.

Στις νομοθετικές ρυθμίσεις του μεταπολιτευτικού κράτους, που αφορούν τον χωρικό και αστικό σχεδιασμό, υπάρχουν δύο κύριοι οικιστικοί νόμοι και πολιτικές, που προσδιόρισαν τα σημερινά δεδομένα: ο Ν.947/79 και ο Ν.1337/83. Αμφότεροι, αναγνωρίζοντας τις αδυναμίες του Ν.’23, έθεσαν τα δεδομένα για ένα νέο θεσμικό περιβάλλον για την οικιστική ανάπτυξη της χώρας, έχοντας πολλά κοινά σημεία μεταξύ τους δίχως ιδιαίτερα διαφορετικές πολιτικές. Με τους Νόμους αυτούς, και ειδικότερα με τον Ν.1337/83, επιχειρήθηκε η οριοθέτηση του αστικού ιστού με παράλληλη ένταξη πυκνοδομημένων περιοχών αυθαιρέτων σε Σχέδιο Πόλης. Ταυτόχρονα, και με τους δύο Νόμους επιχειρήθηκε, διαμέσω μηχανισμών και εργαλείων που πρέβλεπαν, η νέα πολεοδομική οργάνωση της χώρας.

Δεκαπέντε χρόνια μετά, με τον Ν.2508/97 επεκτάθηκαν οι ρυθμίσεις και οι περιοχές εφαρμογής τους, πέραν του αστικού ιστού, και στις εξωαστικές και αγροτικές περιοχές, καλύπτοντας το σύνολο των εδαφικών εκτάσεων των ΟΤΑ. Παράλληλα, με τον ίδιο Νόμο εμπλουτίστηκε το θεσμικό πλαίσιο με τεχνικές και διαδικασίες που θα επέτρεπαν την αστική ανάπλαση και την εξυγίανση των προβληματικών πολεοδομικά περιοχών. Στο υπάρχον νομοθετικό πλαίσιο, εάν προσθέσει κανείς και επιμέρους ρυθμίσεις που έρχονται από τον ΓΟΚ ’85 περί ενεργού οικοδομικού τετράγωνου και ενοποίησης ακαλύπτων χώρων, περί διαδικασίας καθορισμού δευτερευόντων κοινόχρηστων δικτύων , καθώς και τις κλασικές ρυθμίσεις περί στοών παρόδιων και μη, θα μπορούσε να υποθέσει ότι έχει στη διάθεσή του ένα επαρκές νομοθετικό πλαίσιο.

Το γεγονός ότι τα αποτελέσματα αυτού του σχεδιασμού δεν ικανοποιούν, πρέπει να μας απασχολήσει ιδιαίτερα, έτσι ώστε να μπορέσουμε να απαντήσουμε στο ερώτημα εάν θα πρέπει να οδηγηθούμε σε θεσμική αναδιοργάνωση του σχεδιασμού μας ή απλά σε βελτιωτικού χαρακτήρα θεσμικές παρεμβάσεις για να πετύχουμε τα επιδιωκόμενα αποτελέσματα. .

Προσπαθώντας να αποκωδικοποιήσει κανείς το όραμα και την κεντρική ιδέα της πολεοδομικής νομοθεσίας διαχρονικά, διαπιστώνει μια μόνιμη εμπλοκή γύρω από το θέμα «ιδιοκτησία».

Ενώ η Πολιτεία  των αρχών του περασμένου αιώνα καλούσε τον Ερνέστο Εμπράρ να ξανασχεδιάσει την πόλη της Θεσσαλονίκης, με αναφορές και άξονες τους δημόσιους χώρους και τα  δημόσια κτίρια, την ίδια στιγμή  νομοθετούσε το Διάταγμα του ’23 που όριζε ως κύρια επιλογή του σχεδιασμού την ισομερή διαπλάτυνση των υφιστάμενων δρόμων και την αναλογική υποχρέωση των ιδιοκτησιών με πρόσωπο στους δημιουργούμενους κοινόχρηστους χώρους, δημιουργώντας στρεβλή αντίληψη για την ιδιοκτησία και την προσδοκώμενη υπεραξία από αυτήν .

Δηλαδή δεν θεωρούσε τον κοινόχρηστο χώρο ως δεδομένο και αξία του πολεοδομικού εξοπλισμού αλλά ως επιπρόσθετο προσόν της ιδιοκτησίας που έχει πρόσωπο σε αυτόν. Οι αντιλήψεις αυτές περιχαράκωσαν και ισχυροποίησαν την έννοια της ιδιοκτησίας ως αυτόνομης μονάδας αποκόμισης υπεραξίας, και όχι ως μέρους ενός συνόλου που επωφελείται ισόρροπα από την πολεοδομική παρέμβαση.

Την ίδια εποχή που το τότε Υπουργείο Γεωργίας σχεδίαζε ρυμοτομικά σχέδια για προσφυγικούς οικισμούς σε εκτάσεις του δημοσίου, ακολουθώντας το Ιπποδάμειο σύστημα  στήνοντας  την πολεοδομική τους οργάνωση γύρω από τους ανάλογης κλίμακας κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους , η Πολιτεία παρέμβαινε πολεοδομικά στις περιοχές ιδιωτικών εκτάσεων με νομοθεσία που υπολείπονταν ενός εκσυγχρονιστικού πλαισίου της εποχής εκείνης με  φοβικά σύνδρομα –ως προς την αντιμετώπιση της ιδιοκτησίας-, το οποίο εξελίχθηκε στην μεταπολεμική Ελλάδα σε αθέμιτη πολιτική συναλλαγή.

Οι συνθήκες αυτές οδήγησαν στην υπέρμετρη προστασία της ιδιοκτησίας (συνήθως μικρού μεγέθους), αντικαθιστώντας την κρατική πολιτική για την κατοικία με το σύστημα της αντιπαροχής και περιθωριοποίησαν  τον ρόλο της Αρχιτεκτονικής ως κύριας συνιστώσας της ποιότητας του δομημένου χώρου.

Η μεταπολεμική Ελλάδα χρησιμοποίησε ως κεφάλαιο την απέραντη τράπεζα γης που αποτελούσαν οι ιδιοκτησίες ιδιωτών εντός του αστικού και εξωαστικού χώρου για την ανάπτυξη των μεγάλων πόλεων της αλλά και  της οικονομίας της με την οικοδομική δραστηριότητα . Οι όροι της σύμβασης αξιοποίησης που έθεσε στους συμβαλλόμενους διαμέσω του αστικού κώδικα ήταν απλοϊκοί και ανεπαρκείς ως προς τις προδιαγραφές ανάπτυξης πόλεων και δομημένου περιβάλλοντος , ποιότητας κατοικίας κλπ. Ήταν όμως ιδιαίτερα αποδοτικοί και επιλέξιμοί  έως χθες όσον αφορά την αλλαγή του οικονομικού και κοινωνικού status των συμβαλλομένων .

Με την πάροδο των ετών και την εφαρμογή του παραπάνω συστήματος, δημιουργήθηκαν ακραία εγωιστικές αντιλήψεις για το ιδιοκτησιακό και την απαραίτητα προσδοκώμενη υπεραξία από αυτό, που οδήγησαν:

Ø      Στην απαξίωση της έννοιας του δημόσιου χώρου.

Ø      Στην απρογραμμάτιστη και ξέφρενη ανάπτυξη του real estate.

Ø      Στην υποβάθμιση των ποσοτικών και ποιοτικών δεδομένων του πολεοδομικού σχεδιασμού και της αρχιτεκτονικής, στην συνέργιά τους με τον πολεοδομικό σχεδιασμό.

Ø      Στην θεσμική κατοχύρωση της προστασίας της ιδιοκτησίας στο πρόσφατα αναθεωρημένο Σύνταγμα της χώρας.

Τα τελευταία δέκα χρόνια η χώρα  διοργάνωσε Ολυμπιακούς Αγώνες  υλοποιώντας πολύ μεγάλα σε μέγεθος και αριθμό έργα υποδομών. Παρόλα αυτά, οι αξιόλογες αστικές παρεμβάσεις είναι λίγες, η πολεοδομική οργάνωση, ο αστικός σχεδιασμός και η διαμόρφωση των μεγάλων κοινόχρηστων χώρων, και η συνέργια όλων για τον νέο αστικό ιστό των πόλεων μας είναι ακόμα μακρινό ζητούμενο.

Συνεχίζουμε να διαχωρίζουμε τον κοινόχρηστο χώρο και να συνθέτουμε τον πολεοδομικό καμβά έχοντας ως μοναδικό μηχανισμό την κόκκινη και πράσινη γραμμή και τις οριζόντιες κανονιστικές ρυθμίσεις στα ρυμοτομικά σχέδια και πολεοδομικούς κανονισμούς.

Συνεχίζουμε να θεωρούμε την ιδιοκτησία «ιερή» δίχως απαραίτητα να τη σεβόμαστε, και τον συντελεστή δόμησης ως μοναδικό εργαλείο.

Αποφύγαμε την ουσιαστική αποτίμηση του προγράμματος ΕΠΑ 83-85 κατά την κρίσιμη πενταετία 1993-1997, την εποχή δηλαδή που ετοιμάζονταν ο νέος οικιστικός νόμος 2508/97.

Διατηρούμε σε ισχύ τον Ν.2508/97, ο οποίος παρά την τεχνική του αρτιότητα, επάρκεια και προβλέψεις, χρησιμοποιήθηκε για την εξυπηρέτηση της ξέφρενης και δίχως όρους ανάπτυξη της κτηματαγοράς, προτείνοντας διαμέσω των ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ επεκτάσεις σχεδίων πόλης με δεδομένα και μεγέθη που στόχευαν αποκλειστικά στη μεγιστοποίηση της υπεραξίας της γης.

Αδιαφορούμε για την ολοκλήρωση και έγκριση του πολεοδομικού σχεδιασμού και συνεχίζουμε να μην αντιλαμβανόμαστε τον επί 30 χρόνια ανεφάρμοστο και στρεβλό τρόπο εφαρμογής του.

Η γιγάντωση χωρικά του αστικού χώρου είτε με τις επεκτάσεις σχεδίου πόλης είτε με την εκτός σχεδίου δόμηση, σε συνδυασμό με την γήρανση των παλιών αστικών περιοχών και την απαξίωση του κοινόχρηστου χώρου τους, πρέπει να μας ανησυχήσει ιδιαίτερα και να μας δραστηριοποιήσει για την  άμεση εξεύρεση λύσεων λαμβάνοντας υπόψη τα ιδιοκτησιακά δεδομένα, τις πηγές χρηματοδότησης για την εφαρμογή και την ανάπτυξη συνολικά του αστικού χώρου..

Η ανασύνταξη και ο επαναπροσδιορισμός με σαφήνεια της οικιστικής πολιτικής μας, είναι πλέον ανάγκη και πρέπει να κινηθεί ισόρροπα σε 3 πόλους, οι οποίοι είναι:

  • Η αναγέννηση των παλιών αστικών τμημάτων, τουλάχιστον σε επίπεδο πολεοδομικής ενότητας
  • Οι νέες οικιστικές περιοχές
  • Οι ελεγχόμενες και περιορισμένες ζώνες εκτός σχεδίου δόμησης που θα προτείνονται από ΓΠΣ-ΣΧΟΟΑΠ σε συνδυασμό με ιδιωτικές πολεοδομήσεις,

Η πραγματοποίηση των στόχων της πολιτικής μας πρέπει να γίνει με βελτιωτικές παρεμβάσεις και συμπληρώσεις στο θεσμικό πλαίσιο που είναι οι παρακάτω:

Ø       Η ενεργοποίηση των πολεοδομικών εργαλείων και μηχανισμών (ΖΕΚ, ΖΕΕ) επανασυνδέοντας τα λειτουργικά με το οικονομικό τους υπόβαθρο και υπόσταση, και η θεσμική επανάχρηση των ΖΚΣ και ΖΑΣ.

Ø       Η δυνατότητα πραγματικής συνέργιας της Αρχιτεκτονικής με τον χωρικό σχεδιασμό, περιορίζοντας τις οριζόντιες ρυθμίσεις στα ρυμοτομικά σχέδια και πολεοδομικούς κανονισμούς  εμπλουτίζοντας τους παράλληλα  με προτάσεις προγραμμάτων δόμησης σε επιλεγμένες περιοχές τους.

Ø       Ο  προσδιορισμός του νέου κεφάλαιου που θα επιτρέψει την υλοποίηση της πολιτικής μας, αλλάζοντας τον τρόπο εφαρμογής του πολεοδομικού σχεδιασμού.

Ø       Η διοικητική ανασύνταξη για την αντιμετώπιση της καταγεγραμμένης ανεπάρκειας των εμπλεκομένων στο σχεδιασμό, στη διαχείριση και στοχοθεσία, στις διαδικασίες έγκρισης και εφαρμογής, και γενικά στην μετέπειτα παρακολούθηση και αποτίμηση του αποτελέσματός του.

Το ισχύον θεσμικό πλαίσιο επιτρέπει τεχνικά  την υλοποίηση των παραπάνω στόχων αρκεί να συμπληρωθεί σε επιμέρους στοιχεία του όπως τα πολεοδομικά πρότυπα και σταθερότυπα  το νέο σύγχρονο  περιεχόμενο χρήσεων γης και κατευθύνσεων για την εφαρμογή  και αλλαγή τους .

Η αναδιάταξη μέρους των περιεχομένων των ΓΠΣ-ΣΧΟΟΑΠ με αυτά των Πολεοδομικών Μελετών θα δώσει ευελιξία στο σχεδιασμό και πραγματικές δυνατότητες συνέργιας της Αρχιτεκτονικής με το χωρικό σχεδιασμό.

Η ενίσχυση του Στρατηγικού ρόλου των  ΓΠΣ-ΣΧΟΟΑΠ και  η μεταφορά της κανονιστικότητας της εφαρμογής των νέων χρήσεων γης και της έννοιας του Μέσου Συντελεστή Δόμησης στα περιεχόμενα της Πολεοδομικής Μελέτης σε συνάρτηση με την απαραίτητη ευελιξία στην εγκριτικής της διαδικασία και αναθεωρησιμότητα θα αφήσουν πραγματικά περιθώρια στην επιδιωκόμενη συνέργια  με τον Αστικό Σχεδιασμό .

Οι θεσμικές παρεμβάσεις θα ολοκληρωθούν  με την  ενεργοποίηση  των ανενεργών μηχανισμών όπως του Κοινωνικού Συντελεστή, της μεταφοράς Σ.Δ   διαμέσω Ζωνών Υποδοχής , της Ζώνης Αστικού Αναδασμού καθώς και του  Β’ Κεφάλαιο  του Ν.2508/97  που αφορά τις περιοχές αναπλάσεων και πολεοδομικής αναμόρφωσης.

Για να πετύχουμε την νέα πολιτική πρέπει να επαναπροσδιορίσουμε το κεφάλαιο που θα επιτρέψει την υλοποίηση της. Το νέο κεφάλαιο  θα προκύψει από τη  Τράπεζα Γης που θα δημιουργηθεί είτε από πολεοδομημένη  Δημόσια γη  είτε από εισφορά γης ιδιωτικών εκτάσεων  που εντάσσονται σε σχέδιο πόλης .

Στα πλαίσια της αλλαγής του τρόπου υπολογισμού της εισφοράς γης δεν θα πρέπει να συνεχίσει  να αναγνωρίζεται  ως φυσικό αντικείμενο του σχεδιασμού το ιδανικό μερίδιο ιδιοκτησίας αλλά το οικόπεδο. Ο τρόπος αυτός εξυπηρετούσε τις πολιτικές αντιλήψεις και τις ανάγκες που επικρατούσαν στις αρχές του 1980.

Σήμερα όμως είναι ανεπίκαιρος και μάλιστα σε πάρα πολλές περιπτώσεις άδικος, διότι έπαψε να εξυπηρετεί τον λόγο για τον οποίο έγινε, αλλά και επειδή επί της ουσίας η έννοια πολυιδιοκτήτης έχει διαφοροποιηθεί.

Επίσης πρέπει επιτέλους να αντιληφθούμε ότι με τον στρεβλό αυτό τρόπο και τις διάφορες μειώσεις εισφορών που κατοπινά προσφέρθηκαν σε ομάδες ιδιοκτητών (πχ από Αγροτική Αποκατάσταση ) προκύπτουν εισφορές γης σημαντικά υπολειπόμενες των αναγκαίων για την εξυπηρέτηση των κοινόχρηστων και κοινοφελών αναγκών των οικισμών, αναγκάζοντας τους ΟΤΑ να καταβάλλουν αποζημιώσεις για την εξασφάλιση τους  υποθηκεύοντας για πολλές δεκαετίες τους προϋπολογισμούς τους.

Ο περίπλοκος τρόπος υπολογισμού των εισφορών ο οποίος σύμφωνα με τις προδιαγραφές των πολεοδομικών μελετών υπολογίζεται σε τελικό επίπεδο μετά τη θεσμοθέτηση τους οδηγεί στα τυφλά το σχεδιασμό όσον αφορά το τελικό κόστος γης της εφαρμογής τους.

Πρέπει άμεσα να ορίσουμε, μέσω  νέων πολεοδομικών σταθεροτύπων και δεδομένων του σχεδιασμού, το αναγκαίο εκτιμώμενο ποσοστό για την εξυπηρέτηση των κοινοχρήστων και κοινοφελών χρήσεων.

Το ποσοστό αυτό πρέπει να είναι κατ’ ελάχιστο αυτό που θα εισφέρεται ως γη από τα αγροτεμάχια που μετέχουν στη περιοχή μελέτης. Πέραν του ποσοστού αυτού ο ΟΤΑ θα πρέπει να ζητά πρόσθετη εισφορά γης (δυνητικού ποσοστού) για την δημιουργία Τράπεζα Γης.

Η τράπεζα πολεοδομημένης γης ιδιοκτησίας του ΟΤΑ η ενός  Κεντρικού Φορέα Διαχείρισης, σε συνδυασμό με τα αποτελέσματα εφαρμογών των Ζωνών Κοινωνικού Συντελεστή  και Ζωνών Αγοράς Συντελεστή  θα είναι  η νέα Δημόσια περιουσία που θα μας εξασφαλίσει το νέο κεφάλαιο και δεδομένα για τη νέα πολεοδομική πολιτική.

Η συνέργια με την Αρχιτεκτονική είναι απαραίτητη τόσο για τις περιοχές των νέων εντάξεων όσο και για τις αναπλάσεις περιοχών πολεοδομικά προβληματικών και θα πρέπει να υποστηριχθεί με πολεοδομικά εργαλεία και μηχανισμούς όπως  η Ζώνη Ειδικών Κινήτρων , η Ζώνη Ειδικών Ενισχύσεων  και η Ζώνη Κοινωνικού Συντελεστή που θα ορίζονται χωρικά και θα θεσμοθετούνται  με τις πολεοδομικές μελέτες οι οποίες θα περιλαμβάνουν ρυθμίσεις όπως:

  • Περιορισμός των οριζόντιων κανονιστικών ρυθμίσεων στη περιοχή μελέτης.
  • Προτάσεις και εφαρμογές Πιλοτικών Προγραμμάτων Δόμησης σε Οικοδομικά Τετράγωνα όπου ιδιοκτήτης είναι Δημόσιος Φορέας είτε έχει προκύψει συνολικά από εισφορά γης με προτάσεις ρυθμίσεων
    • Δικτύου δευτερευόντων κοινόχρηστων χώρων
    • Στοών
    • Αρτιότητα μεγέθους Οικοδομικού Τετραγώνου
    • Χρήσεις γης περιεχομένου Κεντρικών Λειτουργιών σε ποσόστωση μεταξύ τους
    • Τυπολογία όγκων και μορφολογικών στοιχείων
  • Οργάνωση αυτόνομου γραφείου Σχεδιασμού και διαρκούς παρακολούθησης της πορείας και εξέλιξης του προγράμματος.

Προϋπόθεση αποτελεί ο συγχρονισμένος βηματισμός Πολεοδομικής Μελέτης και Μελέτης Εφαρμογής της με κοινή διαβούλευση και ταυτόχρονη θεσμοθέτηση.

Το αναθεωρημένο περιεχόμενο του πολεοδομικού σχεδιασμού η εξασφάλιση γης διαμέσω του νέου τρόπου υπολογισμού εισφοράς γης η αντιστροφή επιπέδων έγκρισης και θεσμοθέτησης των πολεοδομικών μελετών σε σχέση με τα ΓΠΣ-ΣΧΟΟΑΠ με  διαδικασίες νέες περισσότερο ευέλικτες και εύκολα αναθεωρήσιμες πρέπει να υποστηριχτεί από ένα σύστημα μελέτης  ελέγχου, επίβλεψης, διοίκησης και έγκρισης του σχεδιασμού, που θα υποστηρίζεται από την Δημόσια Διοίκηση, η οποία θα είναι επιχειρησιακή και αποτελεσματική τόσο στον οργανωτικό της όσο και στον καθοδηγητικό της ρόλο  και από μελετητικό δυναμικό με το απαραίτητο  γνωστικό υπόβαθρο δίχως αντιποιήσεις ρόλων και επιστημονικού γίγνεσθαι .